O Que É a Escritura Pública?
A escritura pública é o documento oficial lavrado por um tabelião (notário) em Cartório de Notas que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel. É o instrumento legal que declara a vontade das partes — comprador e vendedor — de realizar a transação.
No sistema jurídico brasileiro, a escritura pública é obrigatória para transações imobiliárias acima de 30 salários mínimos (R$ 45.540 em 2026, considerando o salário mínimo de R$ 1.518). Abaixo desse valor, a transferência pode ser feita por instrumento particular.
A escritura, por si só, não transfere a propriedade — ela é o título que será apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis para efetivação da transferência. Para entender a etapa seguinte, leia nosso artigo sobre o registro de imóvel no cartório.
Quando a Escritura É Obrigatória?
A escritura pública é obrigatória em diversas situações:
- Compra e venda de imóvel acima de 30 salários mínimos
- Doação de imóvel
- Permuta (troca) de imóveis
- Dação em pagamento (imóvel como forma de pagamento de dívida)
- Instituição de usufruto
- Constituição de servidão
Exceções que dispensam escritura pública:
- Financiamento habitacional (o contrato do banco substitui a escritura)
- Imóveis do programa Minha Casa Minha Vida
- Alienação fiduciária
- Arrematação em leilão (usa-se carta de arrematação)
Documentos Necessários
Para lavrar a escritura pública, o tabelião exige documentos do comprador, do vendedor e do imóvel. A lista completa você encontra em nosso checklist de documentação para compra de imóvel.
Do Comprador
- RG e CPF (ou CNH)
- Certidão de casamento ou nascimento
- Comprovante de endereço atualizado
- Profissão e dados de contato
Do Vendedor
- RG e CPF (ou CNH)
- Certidão de casamento atualizada
- Certidões negativas (cível, criminal, trabalhista, fiscal)
- Certidão negativa de protestos
Do Imóvel
- Matrícula atualizada (menos de 30 dias)
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidão negativa de IPTU
- Certidão de quitação condominial (se aplicável)
- Habite-se (imóvel novo)
Passo a Passo para Fazer a Escritura
1. Escolha do Cartório de Notas
A escritura pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas do país — não precisa ser no município do imóvel. Isso permite buscar cartórios com menores custos ou melhor atendimento.
2. Pagamento do ITBI
Antes da lavratura, é obrigatório o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) na prefeitura do município onde o imóvel está localizado. A alíquota varia de 2% a 3%.
3. Reunião de Documentos
Apresente todos os documentos exigidos ao cartório. O tabelião fará a conferência e a qualificação notarial.
4. Minuta da Escritura
O cartório prepara a minuta da escritura com todas as informações da transação. As partes podem revisar antes da lavratura final.
5. Lavratura e Assinatura
Comprador e vendedor (e cônjuges, se casados) comparecem ao cartório para assinatura. O tabelião lê a escritura em voz alta e as partes assinam. Se um dos cônjuges não puder comparecer, pode outorgar procuração pública específica.
6. Emissão do Traslado
O cartório emite o traslado (cópia autenticada) da escritura, que será utilizado para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Quanto Custa a Escritura?
Os emolumentos notariais são tabelados por estado e variam conforme o valor do imóvel:
| Valor do Imóvel | Custo da Escritura (SP) | Custo da Escritura (RJ) |
|---|---|---|
| Até R$ 100.000 | R$ 2.500 a R$ 3.500 | R$ 2.000 a R$ 3.000 |
| R$ 100.001 a R$ 300.000 | R$ 3.500 a R$ 5.500 | R$ 3.000 a R$ 5.000 |
| R$ 300.001 a R$ 500.000 | R$ 5.500 a R$ 7.500 | R$ 5.000 a R$ 7.000 |
| R$ 500.001 a R$ 1.000.000 | R$ 7.500 a R$ 12.000 | R$ 7.000 a R$ 10.000 |
| Acima de R$ 1.000.000 | R$ 12.000 a R$ 20.000 | R$ 10.000 a R$ 18.000 |
Além dos emolumentos, há taxas adicionais como o FUNREJUS (Fundo de Reequipamento do Judiciário) e selos notariais, que variam por estado.
Escritura Pública Digital (e-Notariado)
Desde 2020, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) regulamentou a escritura pública eletrônica por meio da plataforma e-Notariado. As vantagens incluem:
- Lavratura 100% remota por videoconferência
- Assinatura digital com certificado ICP-Brasil
- Mesmo valor jurídico da escritura presencial
- Armazenamento digital seguro
- Possibilidade de lavrar em cartório de qualquer estado
Para utilizar o e-Notariado, é necessário ter certificado digital (e-CPF ou e-CNPJ) e agendar a videoconferência com o cartório escolhido.
Diferença Entre Escritura e Contrato Particular
| Aspecto | Escritura Pública | Contrato Particular |
|---|---|---|
| Quem elabora | Tabelião (fé pública) | Partes ou advogado |
| Validade | Plena para registro | Limitada |
| Obrigatoriedade | Acima de 30 salários mínimos | Abaixo de 30 salários mínimos |
| Custo | Emolumentos tabelados | Livre (custo do advogado) |
| Segurança jurídica | Máxima | Moderada |
| Exigida pelo banco? | Sim (para financiamento) | Geralmente não |
Escritura de Financiamento
Nos financiamentos habitacionais, o contrato com o banco substitui a escritura pública. Esse contrato tem força de escritura e pode ser registrado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis.
Isso representa uma economia significativa para o comprador, já que os custos da escritura são eliminados. Para entender as opções de financiamento, confira nosso guia completo do financiamento imobiliário.
Perguntas Frequentes
Posso fazer a escritura em qualquer cartório do Brasil?
Sim. A escritura pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas do país. O registro, porém, deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado.
Quanto tempo leva para fazer a escritura?
Se todos os documentos estiverem em ordem, a escritura pode ser lavrada em 1 a 5 dias úteis. A preparação prévia (reunir documentos e certidões) pode levar de 1 a 3 semanas.
O cônjuge precisa assinar a escritura?
Sim, obrigatoriamente. A venda de imóvel por pessoa casada exige a outorga conjugal (autorização do cônjuge), independente do regime de bens. A única exceção é o regime de separação total de bens.
O que é anuência do cônjuge?
Anuência é a concordância formal do cônjuge com a venda do imóvel. Sem ela, a escritura é nula. O cônjuge deve comparecer ao cartório ou outorgar procuração pública específica para o ato.
