O Que Significa Comprar na Planta?
Comprar um imóvel na planta significa adquirir uma unidade que ainda não foi construída ou está em fase de construção. O comprador paga parcelas durante a obra (geralmente 30% a 40% do valor) e financia o restante na entrega das chaves.
Segundo a ABRAINC, as vendas de imóveis na planta representaram 65% de todas as unidades comercializadas em 2025, movimentando mais de R$ 120 bilhões. A modalidade é especialmente popular entre compradores do primeiro imóvel e investidores que buscam valorização.
O principal atrativo é o preço: imóveis na planta costumam ser 20% a 30% mais baratos que unidades prontas no mesmo empreendimento. Mas essa economia vem acompanhada de riscos que precisam ser avaliados com cuidado.
Vantagens de Comprar na Planta
Preço Menor
O desconto médio de 20% a 30% em relação ao imóvel pronto é a principal vantagem. Para um apartamento de R$ 500.000 pronto, a versão na planta pode sair por R$ 350.000 a R$ 400.000.
Valorização Durante a Obra
A valorização média durante o período de construção (2 a 4 anos) fica entre 15% e 30%, segundo dados do Secovi-SP. Em boas localizações, esse percentual pode ser ainda maior.
Condições de Pagamento Facilitadas
Durante a obra, os pagamentos são feitos diretamente à construtora, geralmente com parcelas acessíveis. A entrada pode ser parcelada ao longo de 24 a 36 meses.
Personalização
Muitas construtoras permitem escolher acabamentos, trocar revestimentos e até alterar a planta do apartamento durante a construção.
Imóvel Novo
Você recebe um imóvel sem desgastes, com garantia da construtora (5 anos para estrutura) e instalações novas.
Riscos e Desvantagens
Atraso na Entrega
É o risco mais comum. Apesar da legislação permitir atraso de até 180 dias (cláusula de tolerância), muitas obras ultrapassam esse prazo. Em caso de atraso além da tolerância, o comprador tem direito a indenização.
Correção pelo INCC
As parcelas durante a obra são corrigidas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que em 2025 acumulou alta de 7,2%. Isso significa que o valor final do imóvel será maior que o previsto inicialmente.
Risco da Construtora
Se a construtora falir ou abandonar a obra, o comprador pode perder o investimento. Em 2025, casos emblemáticos de falência de construtoras afetaram milhares de compradores.
Diferença Entre Projeto e Realidade
O apartamento decorado e as imagens 3D podem não corresponder exatamente ao imóvel entregue. Acabamentos podem ser diferentes, áreas podem parecer menores e a vista pode ser bloqueada por futuras construções.
Como Avaliar a Construtora
Antes de comprar na planta, pesquise a construtora:
- Histórico de entregas: Verifique empreendimentos anteriores no site da construtora e em sites como Reclame Aqui
- Situação financeira: Consulte balanços em sites como CVM e ABRAINC
- Certidão negativa: Verifique pendências judiciais e trabalhistas
- Registro na prefeitura: Confirme que o empreendimento tem alvará de construção
- Memorial descritivo: Documento que detalha todos os materiais e acabamentos
Custos e Forma de Pagamento
| Fase | Percentual | Correção | Observação |
|---|---|---|---|
| Entrada/Sinal | 5% a 10% | Fixa | Na assinatura do contrato |
| Parcelas na obra | 20% a 30% | INCC | Mensal ou trimestral |
| Chaves | 60% a 70% | — | Financiamento bancário ou quitação |
| ITBI | 2% a 3% | — | Na entrega |
Exemplo: Apartamento de R$ 400.000 na planta:
- Sinal: R$ 20.000 (5%)
- 36 parcelas na obra: R$ 2.778 (total R$ 100.000 — 25%)
- Na entrega: R$ 280.000 (70%) via financiamento
Se precisar de financiamento para os 70% na entrega, confira nosso guia completo do financiamento imobiliário para encontrar as melhores taxas.
Direitos do Comprador
A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) estabelece regras claras:
- Desistência antes da entrega: Multa de até 25% do valor pago (patrimônio de afetação) ou 50% (sem patrimônio de afetação)
- Atraso superior a 180 dias: Direito à rescisão com devolução integral + correção monetária
- Vícios construtivos: Garantia de 5 anos para problemas estruturais
- Quadro resumo obrigatório: Contrato deve ter resumo claro de valores, prazos e penalidades
Para Investir ou Para Morar?
Para Morar
Se você não tem pressa e pode esperar 2 a 4 anos, comprar na planta é uma boa opção. O desconto compensa a espera e você recebe um imóvel novo.
Para Investir
A valorização durante a obra pode gerar retornos de 15% a 30%. A estratégia de comprar na planta e revender na entrega das chaves é chamada de "flip" e pode ser bastante lucrativa. Conheça outras estratégias de investimento em nosso artigo sobre como investir em imóveis.
Checklist Antes de Comprar na Planta
- [ ] Pesquisar reputação da construtora
- [ ] Verificar alvará de construção na prefeitura
- [ ] Ler o memorial descritivo completo
- [ ] Confirmar patrimônio de afetação (proteção do comprador)
- [ ] Analisar contrato com advogado imobiliário
- [ ] Visitar empreendimentos anteriores da construtora
- [ ] Calcular o custo total com correção INCC
- [ ] Verificar documentação do terreno
Perguntas Frequentes
Posso usar o FGTS para comprar imóvel na planta?
Sim, mas somente se a construtora estiver no Programa Minha Casa Minha Vida ou se o imóvel atender aos requisitos do SFH (até R$ 1,5 milhão). O FGTS geralmente é utilizado na entrega das chaves para complementar a entrada do financiamento. Saiba mais sobre o uso do FGTS na compra de imóvel.
O que é patrimônio de afetação?
É um mecanismo legal que separa o patrimônio do empreendimento dos demais bens da construtora. Se a construtora falir, os recursos da obra ficam protegidos. Sempre prefira empreendimentos com patrimônio de afetação.
Posso vender meu imóvel na planta antes da entrega?
Sim, é a chamada cessão de direitos. O comprador original transfere seus direitos e obrigações a um novo comprador. A construtora deve ser comunicada e geralmente cobra uma taxa de transferência.
O que acontece se a construtora atrasar a obra?
Pela Lei do Distrato, a construtora tem tolerância de 180 dias. Após esse prazo, o comprador pode rescindir o contrato com devolução integral dos valores pagos, corrigidos monetariamente.
